編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以價換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來，大部分開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，拿地補(bǔ)倉動作頻頻。然而，也多有房企陷入“質(zhì)量門”、“退地”、“負(fù)債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對2012年樓市掃描，從市場、房企和土地市場的重點(diǎn)角度，窺探一個真實(shí)的樓市景象。

　　中新網(wǎng)12月19日電(房產(chǎn)頻道 張慧鑫)2012年全國樓市經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變，開發(fā)商“由憂轉(zhuǎn)喜”，迅速推盤的同時也提前完成了年內(nèi)銷售目標(biāo)。然而，市場仍然顯得脆弱，任何時候的一點(diǎn)動蕩都會引發(fā)各方的行為。于是，觀望、政策調(diào)整、以價換量、淡季不淡、購房恐慌等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此為網(wǎng)友梳理今年樓市走勢，盤點(diǎn)2012樓市之市場關(guān)鍵詞。

　　第一季度：以價換量 迎來“小陽春”

　　在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市開局慘淡，經(jīng)歷“寒冬”。樓市持續(xù)去年的低迷態(tài)勢，元旦、春節(jié)等假期沖淡成交，大部分開發(fā)商未進(jìn)行大規(guī)模促銷降價，加之購房者降價預(yù)期和觀望情緒濃厚，1、2月樓市供應(yīng)量與成交量均現(xiàn)萎縮。

　　但自3月以來，全國樓市逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況，北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線城市樓市成交量攀升，迎來本輪調(diào)控以來難得的“小陽春”。

　　然而，此番樓市回暖的背后真相，實(shí)是開發(fā)商在萎靡不振的市場下不得已而采取的“熬冬”策略——以價換量。

　　據(jù)媒體報道，截至2012年4月9日，已公布年報的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。

　　而在萬億庫存的壓力背后，房企負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來最高。

　　在重重重壓之下，亦有房企熬不住宣告破產(chǎn)。今年四月，杭州市西城時代家園開發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請破產(chǎn)。該消息引發(fā)了外界廣泛關(guān)注，被視為“本輪樓市調(diào)控房企破產(chǎn)第一案”。

　　因此，為快速回籠資金，各家房企迫于庫存、資金壓力紛紛推出降價促銷戰(zhàn)略，“以價換量”成為開發(fā)商們尋求銷售“破冰”的重要方式，此舉也頗見成效。

　　第二季度：回暖蔓延 地方微調(diào) 中央督查

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國商品房銷售面積為15239萬平米，同比下降13.6%，環(huán)比下降67.5%。此番背景下，各地樓市“刺激剛需”入市的微調(diào)政策開始在全國范圍內(nèi)蔓延。

　　4月底，武漢、南昌、鄭州等二三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策悄然回歸市場。

　　5月7日，江蘇揚(yáng)州出臺樓市新政，對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵，最高獎勵達(dá)所購房屋合同價款6%，此舉被指拿公共財(cái)政救濟(jì)樓市，悖于中央調(diào)控。

　　5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，放寬首套房公積金貸款政策，單人貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額由40萬元提高到80萬元。

　　5月29日，湖南發(fā)改委在全省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上下發(fā)文件，明確表示在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購買首套普通住房。

　　……

　　據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理，樓市調(diào)控近一年來，全國已經(jīng)有將近40個城市出臺相關(guān)微調(diào)政策。

　　開發(fā)商“以價換量”優(yōu)惠頻現(xiàn)，又得益于各個城市對樓市政策微調(diào)，很多潛在購房需求逐漸出手。5月以來，全國多個城市成交量穩(wěn)步回升，“紅五月”激發(fā)房企熱情，房價上漲勢頭迅猛。

　　樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔(dān)憂，此背景下，中央及各部委多次“喊話”強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策，僅7月份就連續(xù)6次密集發(fā)文強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控。7月下旬，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。督察組對各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況基本持肯定態(tài)度，回京后也并沒有出臺新的樓市政策，但同時業(yè)內(nèi)人士也表示，我國樓市儲備政策“彈藥”充足。